人口だけで投資エリアを決めない。自動車産業・雇用・交通インフラと実際の賃貸募集市場を調査し、土地・建築・収支・銀行融資評価を一体で検証
株式会社セイコー・エステート＆ディベロップメントのプレスリリース
福岡を中心に、不動産投資家向けに土地探しから新築アパートの企画・設計・建築、不動産投資・融資相談まで支援するセイコー・エステート＆ディベロップメント株式会社（本社：福岡県福岡市、代表取締役：髙木政利）は、福岡県京都郡苅田町（かんだまち）において、投資用新築アパート「LEGENDE（レゲンデ）」シリーズの新たな開発用地の仕入れを決定しました。
福岡で土地から新築アパート投資を行う場合、重要なのは「土地を取得できるか」「表面利回りがどの程度になるか」だけではありません。その地域にどのような企業や雇用があり、誰が住まいを必要としているのか。周辺ではどのような賃貸住宅が、どの程度の広さ・間取り・家賃で実際に募集されているのか。さらに、土地価格、建築費、事業収支、金融機関から見た評価まで含めて検証する必要があります。今回の苅田町での開発についても、人口だけではなく、産業・雇用、交通環境、周辺の賃貸募集市場などを確認しながら、土地から新築アパート一棟投資としての事業計画を進めていきます。
福岡の不動産投資を「土地から」考える。新たなLEGENDE開発地は苅田町
セイコー・エステート＆ディベロップメントが展開する「LEGENDE」は、土地から新築アパート一棟投資を考える投資家に向けた投資用新築アパートシリーズです。
当社では、福岡市中心部など知名度の高いエリアだけを投資対象として見るのではなく、
土地価格
周辺企業・雇用
人口・世帯
交通アクセス
賃貸住宅の供給状況
募集間取り・専有面積
募集家賃
想定入居者
建築費
事業収支
銀行融資評価
などを総合的に確認し、「その土地で新築アパート事業を行う理由」を検証しています。
今回、新たなLEGENDEシリーズの開発用地として選定したのが、福岡県北東部に位置する京都郡苅田町です。
人口約3.7万人。それでも苅田町を投資対象として調査する理由
苅田町の2026年7月末現在の人口は37,439人、世帯数は19,294世帯です。人口だけを見れば、福岡市や北九州市のような大都市ではありません。また、2025年の人口動態では、自然動態・社会動態ともに減少となっています。
だからこそ当社では、「人口が多いから投資する」「地方だから投資しない」という二択では判断しません。重要なのは、その地域で誰が働き、どのような住宅が必要とされ、その住宅をどの家賃帯・建築コストで供給できるのかを確認することだと考えています。
苅田町について調査すると、人口規模とは別に、「産業都市」としての特徴が見えてきます。
製造業従業者数1万5,504人。陸・海・空の交通基盤を持つ産業都市
苅田町は、製造業を中心とした臨海工業都市として発展してきました。
苅田町が2026年度から進めている第5次総合計画・後期基本計画では、2024年度の製造業従業者数を15,504人、製造品出荷額等を2兆4,697億円としています。
また町は、苅田港や北九州空港を含む陸・海・空のアクセスに恵まれた立地環境を、産業面における特徴として位置付けています。
苅田町周辺には、
・苅田港
・北九州空港
・東九州自動車道
・JR日豊本線
などの交通・物流基盤があります。
苅田町自身も、北九州空港、東九州自動車道、苅田港などのインフラ整備が町の発展を支えてきたと紹介しています。こうした「働く場所」と「交通基盤」の存在は、賃貸住宅の事業性を検討する際の重要な調査項目の一つです。
日産自動車九州 約4,500人、日産車体九州1,220人。自動車産業が集積
苅田町を特徴付けるもう一つの要素が、自動車関連産業の集積です。
日産自動車九州株式会社は、苅田町新浜町に約236万㎡の敷地を持つ生産拠点を構え、2026年4月時点の従業員数は約4,500人。年間約50万台の生産能力を有しています。
同じ苅田町には日産車体九州株式会社も本社・工場を置き、2026年3月31日現在の従業員数は1,220人です。
もちろん、大規模な企業や工場があるという理由だけで、特定の賃貸住宅への需要が保証されるわけではありません。そのためLEGENDEでは、企業立地だけを理由に開発判断を行うのではなく、実際の賃貸募集市場まで調査します。
「実際にいくらで貸し出されているのか」SUUMOで苅田町の賃貸募集市場を調査
土地から新築アパート投資を考えるうえで、人口や企業数だけではなく、「現在、その地域でどのような住宅が、いくらで募集されているのか」を見ることも重要です。
2026年8月24日時点で、SUUMOの苅田町指定検索には1,023件の掲載物件総数が表示されています。
なお、SUUMOでは同一と思われる物件をまとめて表示しているため、これは1,023戸の空室があることを意味するものではなく、掲載総数と一覧表示件数も異なる場合があると明記されています。
当社が注目しているのは掲載件数そのものではなく、新築・築浅物件が、どのような商品設計と家賃で市場に出ているのかです。
例えばSUUMOでは、苅田町大字与原の新築アパートについて、
・1LDK・26.58㎡：月額5.15万円～5.20万円
・1LDK・34.04㎡：月額5.40万円～5.45万円
という募集事例が確認できます。
また、同じ与原エリアでは、
・築6年・1LDK・50.52㎡：5.85万円
・築7年・1LDK・30.48㎡：5.4万円
・築1年・1LDK・50.05㎡：6.3万円
などの募集事例も確認できます。
さらに苅田駅徒歩9分の築7年・1LDK・34.9㎡では5.7万円の募集事例もあります。
こうした実際の募集情報を比較することで、
・新築と既存物件の家賃差
・30㎡前後と50㎡前後の商品帯
・駅距離と募集賃料
・間取り
・設備
・築年数
想定する入居者層
などを検討することができます。
「5万円台で募集されている＝需要がある」とは考えない
一方で、ポータルサイトに掲載されている募集家賃は「成約家賃」ではありません。
また、募集物件が多数掲載されていること自体も、その地域の賃貸需要が強いことを直接証明するものではありません。
そのため当社では、「新築1LDKが5万円台で募集されているから、同じ家賃で貸せる」という考え方では投資判断をしません。
ポータルサイトの募集情報を一つの材料として、
・周辺競合物件
・募集期間
・間取り
・専有面積
・設備
・駐車場
・最寄り駅までの距離
・周辺企業へのアクセス
・日常生活の利便性
・土地取得価格
・建築費
・維持管理費
・金融機関から見た評価
などを確認しながら、その土地にどのような建物を企画するのかを検討します。
不動産投資において大切なのは、都合の良いデータを一つ探すことではなく、複数の情報を組み合わせながら事業として成立するかを判断することだと当社は考えています。
土地が安ければ良いわけでも、福岡市なら良いわけでもない
近年の不動産投資を取り巻く環境では、土地価格や建築費、金利など、投資家が考慮しなければならない要素が増えています。福岡市中心部など需要が認識されやすいエリアでも、土地取得価格が上昇すれば、新築アパートの総事業費も大きくなります。一方で、土地価格だけを重視して郊外・地方都市の安価な土地を取得しても、適切な賃貸需要を見込めなければ事業は成立しません。
だからこそ重要なのが、
「土地価格 × 賃貸需要 × 建築計画 × 収支 × 銀行融資評価」
を一体として考えることです。
LEGENDEでは、「安い土地を探す」のではなく、その土地に、どのような建物を、いくらで建て、誰に、いくらで借りてもらうのか。そこまで考えて土地を選定します。
LEGENDEが重視する「銀行融資評価から逆算する不動産投資」
セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、不動産投資を「一棟購入すれば終わり」とは考えていません。一棟目を取得し、二棟目、三棟目と不動産資産を積み上げていきたい投資家にとっては、目の前の物件の利回りだけでなく、「その投資が次の銀行融資につながるか」という視点も重要になります。
そのためLEGENDEでは、
1．土地選定
地域の賃貸需要、土地価格、周辺環境、企業・雇用などを確認。
2．賃貸市場調査
実際に募集されている賃貸住宅の間取り、面積、築年数、家賃、設備などを調査。
3．建築企画
土地の形状、法令条件、想定入居者を踏まえて建築プランを設計。
4．事業収支
土地価格、建築費、家賃、運営費、借入返済などを踏まえて検証。
5．銀行融資評価
今回の一棟だけでなく、将来の二棟目、三棟目まで見据えて融資戦略を考える。
という流れで、土地と建物、不動産投資と銀行融資を分断せずに考えます。
福岡で「買える物件」ではなく、「次につながる不動産投資」を
不動産投資では、「融資が出る物件」「今買える物件」を探すことがゴールになってしまうことがあります。しかし、本気で不動産資産を積み上げていくのであれば、一棟目を取得した後まで考える必要があります。セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、福岡で土地から新築アパート投資を検討する方に対し、目の前の物件取得だけではなく、中長期的な資産形成から逆算した提案を行っています。
代表取締役 髙木政利 コメント
「私たちは、福岡市だから投資できる、地方だから難しい、という考え方だけで土地を判断していません。大切なのは、その地域にどのような企業があり、どのような人が働き、どのような賃貸住宅が、どの程度の家賃で募集されているのかを実際に調べることです。もちろん、SUUMOなどに掲載されている募集家賃だけを見て、需要があると判断することもしません。
土地価格、賃貸市場、想定する入居者、建築費、事業収支、そして金融機関から見た評価まで一つずつ検証します。さらに、不動産投資家の方にとっては、一棟目を取得することだけがゴールではありません。二棟目、三棟目と資産形成を進めるのであれば、一棟目から次の銀行融資まで考えておく必要があります。今回の苅田町でのLEGENDEについても、土地・建物・賃貸・融資を一体として考え、なぜこの土地を選び、どのような建物を企画したのか、その過程についても発信していきたいと考えています。」
福岡県京都郡苅田町 LEGENDE開発計画
所在地 福岡県京都郡苅田町
用途 投資用新築アパート
シリーズ LEGENDE（レゲンデ）
福岡発・土地から始める投資用新築アパート「LEGENDE（レゲンデ）」
LEGENDE（レゲンデ）は、セイコー・エステート＆ディベロップメントが展開する投資用新築アパートシリーズです。
土地探しから、土地選定→ 賃貸市場調査→ 建築企画→ 事業収支→ 銀行融資相談→ 設計・施工→ 入居募集→ 完成後の運営→ 次の不動産投資までを一体として考えます。
福岡で不動産投資を始めたい方、土地から新築アパート一棟投資を検討している方に対し、単に物件を紹介するのではなく、銀行融資評価と中長期的な資産形成から逆算した不動産投資を支援しています。
今後について
セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、今回の福岡県京都郡苅田町をはじめ、福岡県内および周辺エリアにおいて、地域の賃貸市場、土地価格、建築費、銀行融資評価などを調査しながら、LEGENDEシリーズの開発を進めてまいります。
今後、苅田町LEGENDEについても、設計・建築計画、着工、建築過程、入居募集、完成後の稼働状況などを順次発信する予定です。土地を仕入れた時点の仮説と、実際に新築アパートを完成させた後の結果まで公開することで、「福岡で土地から新築アパート投資を行うとはどういうことなのか」を、実際の開発事例を通じてお伝えしていきます。
8月29日開催｜銀行融資評価目線から考える「LEGENDE」不動産投資セミナー
セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、2026年8月29日（土）11時より、「土地から始める新築アパート一棟投資」と銀行融資評価をテーマにしたLEGENDE不動産投資セミナーを開催します。
セミナー概要
開催日時
2026年8月29日（土）11:00～
テーマ
銀行融資評価目線で進める、次につながる不動産投資
福岡発・土地から始める新築アパート一棟投資「LEGENDE」
講師
株式会社セイコー・エステート＆ディベロップメント
代表取締役 髙木政利
参加方法
【オンライン／本社オフィス同時開催】
福岡で土地から新築アパート一棟投資を検討している方へ
当社では、福岡で土地から新築アパート一棟投資を検討している会社員、公務員、医師、士業、経営者などの皆様に向けて、情報提供、無料セミナー、個別相談を行っています。
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まず「土地から新築アパート投資」の考え方を知りたい方
セイコー・エステート＆ディベロップメント公式サイト
https://seikoed.co.jp/ -
銀行融資評価や土地選びから学びたい方
不動産投資無料セミナー
https://seikoed.co.jp/seminar/ -
自分の場合、どのような不動産投資が考えられるか相談したい方
無料個別相談・お問い合わせ
https://seikoed.co.jp/contact/
LEGENDEについて詳しく見る
https://seikoed.co.jp/service/legende/
初心者にも分かりやすく伝える漫画コンテンツを一般公開
今回公開した漫画コンテンツ「一棟から10棟FIREまで銀行融資が続く不動産投資」は、不動産投資初心者が抱きやすい疑問や不安を、ストーリー形式で分かりやすく伝える内容です。
漫画では、主人公が区分マンション投資、中古物件投資、一棟投資などを調べる中で、何を選べばよいのか分からなくなり、銀行融資や将来の資産形成に不安を感じるところから始まります。
その後、当社の考え方に触れ、単に「買いやすい物件」を選ぶのではなく、「銀行が評価し、次の融資につながる不動産」を選ぶことの重要性を学んでいきます。
代表コメント
不動産投資は、1棟買えたら成功ではありません。
本当に大切なのは、その1棟目が、2棟目・3棟目、そして将来の資産形成につながる投資になっているかどうかです。
当社のリアルな姿をYouTubeで発信！100本以上の動画を公開
▼YouTube公式チャンネル 福岡から100億円企業に挑戦中
▼tiktok公式チャンネル 福岡から100億円企業に挑戦中
福岡の転職・中途採用｜建築士・建築施工管理・地上げ・不動産営業の採用強化中
地域の未来を、土地・設計・建築からつくる仲間を募集しています
当社では、LEGENDE（レゲンデ）の開発をはじめ、不動産投資家の資産形成と地域の住環境づくりを一緒に支える仲間を募集しています。
私たちの仕事は、土地を仕入れ、建物を建てて終わる仕事ではありません。まだ多くの人が気づいていない土地の可能性を発見し、その地域で必要とされる建物を考え、不動産投資家の将来につながる事業計画として形にする仕事です。一つの土地から生まれる新しい建物は、不動産投資家様の資産となり、入居者様の暮らしを支え、地域の風景や経済にも新たな価値を生み出します。誰かの将来や幸せにつながり、地域社会への貢献を実感できる、夢と責任のある仕事です。
現在募集中の職種
・建築士
・用地仕入れ
・建築施工管理
一棟の建物から、投資家・入居者・地域の未来をつなぐ
初めての方や会社員の不動産投資家へゼロからFIREまで任せれる伴走型サポート
株式会社セイコー・エステート＆ディベロップメントは、福岡市博多区を拠点に不動産投資支援と建築事業を展開しています。土地仕入れから融資戦略、建築プラン、施工、入居者管理までをワンストップで提供し、投資家の資産形成を伴走型で支援することを理念としています。本気でFIREを目指す投資家のために、福岡エリアでの不動産投資において、「投資家目線に立ったアパート建築会社」として、多くの投資家から高い信頼をいただいております。
福岡の不動産投資・新築アパート一棟投資のお客様の事例も配信
初めて福岡で不動産投資・アパート一棟の経営に挑戦される方に向けて、リアルに感じてもらえるように様々な事例を配信しています。
初めての方でも分かりやすく福岡の新築アパート一棟不動産投資を学べる『福岡投資ナビ』。アパート経営の専門家・実践不動産投資家が監修。
福岡の不動産投資・新築アパート経営を伴走支援する専門家としてマイベストプロ福岡・KBC九州朝日放送に掲載
株式会社セイコー・エステート＆ディベロップメントの会社概要
株式会社セイコー・エステート＆ディベロップメント
2024年11月8日社名変更（旧社名：株式会社セイコー住建）
セイコー・アーキライン株式会社 ※100%子会社
住所：〒810-0021福岡市中央区今泉1丁目6-1 岩田屋三越今泉ビル 7階
代表者：髙木政利
事業内容：不動産投資支援、新築アパート一棟投資、建築設計・施工法人向け建築、海外建設プロジェクト、土地活用・不動産コンサルティング
保有資格：一級建築士 3名
一級建築施工管理技士 2名
二級建築施工管理技士 2名
宅地建物取引士 2名
許認可：
宅地建物取引業免許：福岡県知事（4）第16827号
福岡県知事許可（特-8）第118385号
一級建築士事務所：福岡県知事登録 第1-62757号号
※グループ会社含む
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