株式会社和不動産のプレスリリース
当社は、「April Dream 4月1日は、夢の日。」に参加しています。このプレスリリースは「株式会社和不動産」のApril Dreamです。
和不動産は、管理物件の入居率100％を目指しています。入居率100％とは、入居者の満足度が高いから達成できることです。その結果、マンション投資を実施しているオーナー様・入居している入居者様・管理している弊社 和不動産の「三方よし」が成り立ちます。和不動産では、良質な賃貸住宅のマーケットづくりに取り組むことが、社会貢献に繋がると考えこのミッションに本気で取り組む所存です。入居者もオーナーも満足していただく取り組みで入居率100％を目指し、この理念に近づけるように努力して参ります。
- 入居者が満足する賃貸住宅とは
「入居者が満足する賃貸住宅」は、時代によって変化します。
1990年代には、欧米ホテルを思わせるようなスタイルが注目を集め、バス・トイレ一体型の3点ユニットバスが流行しました。しかし、次第に「誰かが入浴しているとトイレが使えない」「シャワーでトイレや床が濡れる」「カビなどが発生しやすく不衛生」などのデメリットが明るみになり、今では人気どころか入居者から避けられる設備になってしまいました。時代の最先端であった仕様も、時の経過とともに使いづらい仕様になってしまうのです。
最近の入居者の部屋探しで譲れない条件は、「家賃の安さ」を抑えて「バス・トイレ別」がトップになっています。当時最先端の設備も、今では避けたい設備の１位。それだけ、入居者のニーズは、時と共に大きく変わってしまうのです。
また、2020年から続くコロナ渦の影響を受けて起こった変化もあります。
それは、コロナの影響で自炊がスタンダードになり、入居者から「自炊のしやすさ」が重要視されるようになったことです。ただし、これはコロナ渦の前から、見られた兆候でした。
at homeが全国16～40歳の一人暮らし男女116名を対象に行った「自炊はどれくらいの頻度でしていますか？」というアンケート（※2020年8月実施）では、賃貸物件を借りている人の半数以上がほぼ毎日自炊を行っているという結果が出ています。最先端の仕様というものは、若者の暮らしぶりの変化と共に変わるのが常です。そういった情報にアンテナを張り、情報提供していくことも私たちの務めと考えています。
ほぼ毎日自炊を行うとしたら、ストレスなく作業できる設備が必要になってきます。冷蔵庫置き場、ガスおよびIHコンロ、調理スペースは確実に抑えておきたい設備です。
さらに最近では、SNSが普及した現代ならではの変化も見られます。
それは、”映える”部屋が求められるようになったことです。
2017年の流行語大賞には”インスタ映え”という言葉が選ばれるほど”映え”を気にする人が増え、その頃から、インスタグラムなどのSNSでは「暮らし」にまつわる投稿が多く見られるようになり、賃貸でも物件を傷付けないよう工夫しながらインテリアにこだわる人が増えました。
私たちは、当時最先端のトレンドをもとに物件をセレクトし販売しておりますが、時代は時と共に変わります。今後も、時代の変化や暮らし方の変化によって、部屋のトレンドは変わり続けるでしょう。そのため、販売した物件を時代のトレンドに合わせていくことも重要であると考え、賃貸管理では『ある工夫』をしているのです。それが、私たち和不動産が考える良質な賃貸住宅づくりなのです。
- 和不動産が取り組んでいる良質な賃貸住宅づくり
和不動産は、オーナー様に対し定期的にコンサルティングを行うアフターフォローが評判ですが、賃貸管理にも力を入れ、入居者・オーナー様のどちらともが満足するような取り組みをしています。
それは、賃貸管理だけでなく、原状回復も自社で行うこと。
「退去 ⇒ 原状回復工事 ⇒ 募集」をワンストップで行うことは、退去が出てから次の入居者が決まるまでの期間短縮につながり、オーナー様にとっては大きなメリットです。しかし、原状回復をやっている企業は、ほかにもあります。そのため和不動産では、さらに一歩踏み込んだ方法に取り組み中です。
その方法とは、原状回復における「塗る」「貼る」「磨く」の技術です。この技術が重要である理由は、入居者の部屋選びが変わってきているからになります。
今のお部屋探しは、スマートフォンやPCがほとんど。そのため、入居者のお眼鏡にかなわなければ、何時までたっても入居者は決まりません。そこで、重要なのが、【写真映え】です。写真や動画で入居者の興味をひかなければ、問い合わせにつながらないのが現状です。
写真映えするには、新しく設備交換することが一番ですが、入居者が入れ替わるたびに設備交換するともなるとオーナー様の資金的ダメージも大きくなります。そんなジレンマを解決する方法が、原状回復における「塗る」「貼る」「磨く」の原状回復革命なのです。
■次世代の原状回復「塗る」
従来の原状回復では、傷や汚れのついてしまった壁紙は基本的に張り替えをしていました。ただ、張り替えは一部分のみの修復には対応できず、たった一箇所の汚れを取り除きたい場合でも一面すべてを張り替えなければなりません。
そこで、当社では壁紙の原状回復に「クロスメイク工法」を取り入れ、壁紙を張り替えず特殊な塗料を塗ることで、壁紙を張り替えるより安価で見た目をよくすることに成功しました。
「クロスメイク工法」は、施工スピードは張替えの3倍以上、費用はクロス張替えの半分、張替えをしないためごみが出ないエコロジーなリフォーム、穴や傷も再生しクロスの模様もそのまま活かせるという特徴があります。
塗料の色は選択可能なため、アクセントをつけてワンランク上のお部屋にすることも可能です。オーナー様からも非常に喜ばれています。
■次世代の原状回復「貼る」
部屋の見栄えを決める重要な要素である床。和不動産では原状回復時に、フローリング張替えの他にも、既存の床の上に新たな床材を貼ることで、コストを抑えながらも見た目の良さを引き出すプチリフォームの提案をしています。
特に私たちがオーナー様にお勧めすることの多いのが、「フロアタイル」を使ったフローリング床の補修方法です。通常、フローリング張り替えは工期3日間、6畳なら相場で約15～20万円の工事になります。人気の無垢材フローリングなら、さらに高額になります。フロアタイルの費用は１K８万円程で、工期は１Kで1～２日程です。
フロアタイルは年々技術の進歩が見られ、フローリング調のものは本物の木材と区別するのが非常に難しいほどの仕上がりです。また耐久性も向上しているほか、色や質感など材質も豊富に選択できます。壁紙とデザインの調和を取って、原状回復を超えたバリューアップも狙えるため、オーナー様からも好評です。
■次世代の原状回復「磨く」
浴室やキッチンなど、水回りの原状回復やプチリフォームには、エール工法を取り入れています。 エール工法とは、サビや汚れを徹底的に磨き、傷やヒビなどを補修し、フッ素コーティングをして仕上げるものです。
水回りは入居者の部屋選びでも最重要視される箇所でもあります。しかし、従来の原状回復では、サビついてしまった古びた浴室は新しいものに交換するというのが当たり前でした。
しかも浴槽一体型のユニットバスの場合、費用は150万円ほどかかるケースもあります。
しかしエール工法なら、壊れている浴槽だけを補修することも可能です。費用も15～20万円と安価で済み、コーティングを調色出来るので浴室の雰囲気にあった仕上がりにできます。
エール工法は高いクオリティを均質に発揮できるため、有名ホテルなどでも採用されている注目度の高い技術です。
これらの技術は、入居者からの反響が得られる”映える”部屋にできるだけでなく、貼り替えや交換などが発生しないため、工期短縮につながります。入居されない部屋は、誰にとってもよくありません。無駄なロスを極力省くことが、資産の有効活用と言えるのではないでしょうか？
入居率100％を目指すには、入居者の満足度、空室期間の短縮が重要。それをクリアするため、私たちは原状回復にも力を入れているのです。
- 和不動産がこだわる不動産マーケット
弊社の取り扱い物件は、「東京23区築浅中古ワンルームマンション」のみ。
取り扱い物件を限定するのには、高入居率に繋げられるノウハウがあるからです。
先ほども触れましたが、入居されない部屋は、オーナー・入居者・賃貸管理会社の誰にとっても良いものではありません。活用されてこそ、資産は活きるのです。そんな理念のもと、和不動産はこだわったセレクトマンションをお客様にご提供しております。
■「東京23区」に対するこだわり
私たち和不動産は、入居者のターゲットを「都心に勤務する単身の会社員」としています。コロナショックによって都外への人口流出が報道されておりますが、地方は都内以上に賃金や消費額の低迷が起きています。コロナ禍を迎えた今後も、仕事を求める人がこれまでと変わらず都内に集まることが予想されます。また、転出要因の多数が、外国人という点も見逃せません。コロナ禍が落ち着き次第、外国人が入国することも予想できます。
そして、「晩婚化」が進む現代では、単身者用物件の入居期間が長期化する傾向にあり、「都心に勤務する単身の会社員」をターゲットにすることで高い入居率が維持できると考えております。
それでは、なぜ私たちが「東京23区」にこだわっているのか。
それは、コロナ禍においても、都内に勤務する会社員が通勤利便性を重視しているからです。多くの若者が、コロナ禍で通勤時間が無駄であると考え、通勤時間を短くすることを選択している傾向もあります。
都内に勤務する20代会社員312名を対象とした「自宅と会社の理想の距離と近隣住宅手当についての調査」によると、20代の社会人では、時間でいうと平均24分、駅数でいうと5駅以内に自宅があることが望ましいという結果が出ております。
これには自宅から最寄り駅・下車駅から勤務先までの徒歩時間も含みますので、都内に勤務する社会人は通勤利便性を重視しているということが分かります。
子育て世代は郊外の一戸建てを求め、一人暮らしは通勤時間を無駄だと考え都心に住まいを移しているということです。つまり、「都心に勤務する単身の会社員」をターゲットとした場合には、都心への通勤利便性が高い「東京23区」が最適なのではないでしょうか。
■「築浅」「中古」に対するこだわり
「新築」という言葉に魅力を感じる方はたくさんいます。しかし、新しいものはいつか必ず古くなり、次の新しい物件に取って代わられるのです。
その瞬間、新築であるという価値は、簡単に失われます。物件の価値というのは、入居者を引き付けるポイントがあるということ。それがなくなれば資産価値が下がり、高い賃料を得られる理由がなくなってしまいます。
反対に、中古の物件なら原状回復時に手を加えれば、購入時よりも価値の高いものになる可能性もあるのです。
■「ワンルーム」マンションに対するこだわり
ワンルームマンションは単身者の割合が多い「働く世代」が入居しやすいため、単身世帯増が都心ワンルームマンションの高い入居率を支えてきました。
コロナ禍によって、都心の人口減が報道されております。しかしながら先程もお伝えしましたようにコロナ禍を迎えても、これまでと変わらず、地方よりも都心に単身者が仕事を求めて集まることが予想されます。
仕事を求めて都心に集まる単身者に対し、東京23区では2008年頃の通称ワンルームマンション規制以降、ワンルームマンションの供給も難しくなりました。供給が増えず需要が変わらない状況がコロナ禍以降も続くとなると、今後も引き続きワンルームマンションの高い入居率が期待できます。
首都圏のワンルームマンションのストックは、約30万戸と言われています。このストックの中には、バブル前・バブル期に建築された入居者のニーズを満たしていない仕様の古いものも存在しています。そのため、入居者のニーズを満たすことができれば、空室を必要以上に恐れることはありません。そのため、常に時代に適したお部屋に、仕様変更していくことが求められているのです。
入居率100％を目指すには、ニーズを満たすことが重要です。そのため、和不動産では原状回復に力を入れ、オーナー様の資産保全を心掛けています。
和不動産が取り扱い物件を「東京23区築浅中古ワンルームマンション」に限定しているのは、ターゲットである、「都心に勤務する単身の会社員」のニーズを満たすことができるからなのです。
- おわりに
私たちの夢は、入居率100％を達成すること。そして、入居者・オーナー様の満足度を高めることです。和不動産では、年に数か月間は100％を達成できてはいるものの、通年での100％は未達成になります。
現在（2021年3月29日時点）の入居率は、99.13％。あと少しの数字ではありますが、ここにこだわっていくことが、オーナー様への誠意だと考えております。
その目標をかなえるため、仕入物件の選定や、原状回復を含む賃貸管理において、今後も全力で取り組みます。
他にも、私たちは全オーナー様に対し3ヵ月に1度のコンサルティングを実施し、オーナー様のマンション投資をサポートするなどの取り組みも行っております。具体的なアドバイスは、ローンの繰上げ返済や物件の追加購入、相続についてなどです。その積み重ねが、アドバイスの質を上げることに繋がるため、今後も真摯に取り組んでいく所存でございます。
和不動産はこれからも、私たちが提案する不動産投資を通して、入居者・オーナー・社会、すべてを幸せにするために、日々努力して参ります。今後とも、和不動産をよろしくお願い申し上げます。
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「April Dream」は、4月1日に単に笑えるネタではなく実際に企業が叶えたい夢を発信する、PR TIMESによるプロジェクトです。