株式会社MFSのプレスリリース
金融×不動産×AIの各種サービスを運営する株式会社MFS(本社：東京都千代田区、代表取締役CEO：中山田 明、以下「MFS」)は、マンションAI査定サービス「CAPS(キャップス)」を用いて、先月の中古および竣工前新築マンションの価格および賃料の推移を分析しました。
CAPS(キャップス)のリンク：https://caps-app.jp/
1. 今月のポイント
中古マンション価格は、全国（前年同月比＋10.9%）・東京23区（同＋11.8%）とも上昇が続いており、「マンション価格が全体として下落している」状況ではありません。一方、東京都心3区は前年同月比＋0.2%、東京湾岸は同＋0.4%とほぼ横ばいで、いずれも2026年3月を高値に小幅に下げています。価格の調整は、都心・湾岸と2億円を超える高価格帯に限られた動きです。
今月は湾岸のタワーマンションを詳しく分析しました。勝どき・月島・晴海・豊洲・有明の5地区にあるタワーマンション45棟では、3LDK（70㎡換算）のAI査定価格が2026年1月から9月までに−3.6%と下落しています。間取りを問わず住戸の価格で分けると、1億5,000万円未満は−2.0%にとどまる一方、それ以上はいずれも−4.0%と下げが大きく、築年数では築10年以内が−4.7%、築10年超が−2.1%です。湾岸に限らず東京23区全体でも、2026年1月からの変化は1億円未満が＋10.5%なのに対し、2億〜3億円は＋0.2%、3億円以上は−1.0%と、2億円を超える価格帯で頭打ちになっています。金利上昇で借入余力が縮む中で、期待先行で上がった価格の見直しが始まっていると考えられます。
一方で、家賃は全てのエリアで前年同月を上回っています。湾岸5地区のタワーマンションでも家賃は2026年1月から9月に＋2.9%と上昇し、45棟中43棟で上がりました。価格が下がり家賃が上がったことで、同じ住戸で測った利回り（家賃×12ヶ月/マンション価格）は2.76%から2.95%に改善しています。ただし全国の家賃は今月「横ばい」に転じており、家賃の伸びが価格を支え続けられるかが今後の焦点です。
2. 各エリアのトレンドまとめ
・全国3LDK（70㎡換算）でのAI査定価格は3,553万円（前月比＋0.6%）。直近3ヵ月も＋3.4%と上昇が続き、前年同月比は＋10.9%
・都心3区（千代田・中央・港）のAI査定価格は1億8,680万円（前月比＋0.1%）。直近3ヵ月は−0.5%で、直近1年の高値（1億8,878万円）を1.1%下回る。一方で東京23区全体は直近3ヵ月＋2.4%と上昇が続いており、都心と周辺部で方向が分かれた
・3LDK家賃（70㎡換算）は全国で月15.8万円（前年同月比＋3.6%）、東京23区は月30.4万円（同＋5.1%）。東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・京都・兵庫の7都府県すべてが、推定値の算出対象である2019年4月以降において過去最高圏
・竣工前マンション（2026年11月以降竣工）は、3LDK・70㎡を仮定したAI査定価格が全国7,043万円（前年同月比＋10.2%）、東京23区1億5,120万円（同＋13.8%）と上昇が継続
3. 特集：マンション価格の下落は本当か？ ― 湾岸タワーマンションと2億円超の価格帯
「マンション価格が下がり始めた」という声が聞かれます。CAPSのAI査定で確かめると、下落・頭打ちしているのは市場全体ではなく、2億円を超える高価格帯と、湾岸の築浅タワーマンションでした。勝どき・月島・晴海・豊洲・有明の5地区にあるタワーマンション45棟を棟ごとに追い、あわせて東京23区のマンションを価格帯別に分析しました。
● ポイント
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全国・東京23区は上昇が続く：AI査定価格の前年同月比は全国＋10.9%、東京23区＋11.8%。東京23区は2026年1月からも＋8.1%。市場全体の下落は起きていない
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下げているのは都心・湾岸：東京都心3区は2026年3月の高値から−1.1%、東京湾岸（13地区）も同じ3月の高値から−1.3%。前年同月比はほぼ横ばい
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2億円超は東京23区全体で頭打ち：2026年1月からの変化は1億円未満が＋10.5%、1億〜1億5,000万円が＋4.9%、1億5,000万〜2億円が＋1.4%に対し、2億〜3億円は＋0.2%、3億円以上は−1.0%。販売価格が上がった住戸の割合は2億〜3億円で49%、3億円以上で37%にとどまる（1億円未満はほぼ全て）一方、家賃は全ての価格帯で上昇（＋1.6%〜＋3.9%）
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湾岸5地区のタワーマンションは年初から−3.6%：2025年11月の高値からは−3.8%。地区別では晴海の−4.3%が最大、有明は−2.6%
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湾岸の下落は1億5,000万円以上の住戸と築浅に集中：間取りを問わず住戸の価格で分けると、1億5,000万円未満は−2.0%に対し、1億5,000万〜2億円・2億円以上はともに−4.0%。築年数では築10年以内が−4.7%、築10年超が−2.1%
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家賃は上昇し、利回りは改善：家賃は＋2.9%（45棟中43棟で上昇）。同じ住戸で測った表面利回りは2.76%→2.95%
● コメント
結論として、「マンション価格の下落」は市場全体の話ではなく、2億円を超える高価格帯と湾岸のタワーマンションで起きている調整です。東京23区では、共働きで収入の高い世帯（いわゆるパワーカップル）が住宅ローンで買える1億5,000万円前後までは底堅く、それより上は買い手が限られることが、値動きの違いにつながっているとみられます。湾岸5地区のタワーマンションでも2019年4月比では約2倍の水準にあり、年初からの3.6%の下げは、ここ数年の急な上昇に対する小幅な修正といえます。注目したいのは、価格が下がる中でも家賃が上がり続けている点です。期待や新築プレミアムで先行した価格が、家賃から見た水準（表面利回り3%前後）へ近づく動きとみられます。湾岸のタワーマンションを売買する際は、売出価格だけでなく、同じ住戸の家賃と利回りを確かめることが一段と大切になっています。
4. 中古マンション
5. 竣工前マンション
● ご取材・データ提供について
・本レポート全表と時系列データをCSVでご提供しますのでお気軽にご連絡下さい
・引用時の出典は “マンションAI査定サービス「CAPS」” にてお願いします
・定期レポートの配信をご希望される場合は、pr@mortgagefss.jpまでお問い合わせ下さい
● 定義 / 分析手法
・ブロックの区分け
♢北海道：北海道
♢東北：青森・秋田・岩手・山形・宮城・福島
♢北関東・甲信：群馬・栃木・茨城・山梨・長野
♢南関東：東京・神奈川・埼玉・千葉
♢東海：静岡・岐阜・愛知・三重
♢北陸：新潟・富山・石川・福井
♢近畿：滋賀・京都・奈良・和歌山・大阪・兵庫
♢中国：鳥取・島根・岡山・広島・山口
♢四国：徳島・香川・愛媛・高知
♢九州：福岡・佐賀・長崎・大分・熊本・宮崎・鹿児島
♢沖縄：沖縄
♢東京60分圏：東京駅・大手町駅のいずれか近い方への所要時間が60分以内の駅を最寄駅とする物件（平日朝8:30着・新幹線／有料特急を使わない最速経路。乗換・待ち時間を含む）
♢東京都心3区：千代田区・中央区・港区
♢東京湾岸：東京都のうち次の13地区を含むエリア／豊洲・東雲・辰巳・有明・勝どき・晴海・月島・佃・芝浦・港南・海岸・東品川・台場
♢大阪梅田：大阪市北区（梅田・中之島・天満などを含む行政区単位）
♢湾岸5地区のタワーマンション：東京都中央区 勝どき・月島・晴海、江東区 豊洲・有明にある地上20階以上・200戸以上のマンションのうち、3LDKの募集が売買・賃貸とも十分あり、2026年1月時点で竣工済みの45棟。価格帯・築年数別は住戸単位（間取りの条件なし）で、各住戸の2026年1月時点の推定価格で価格帯に分けた。家賃は同じ住戸を賃料モデルで推定したもの。築10年以内は2016年1月以降の竣工。
♢価格帯別（東京23区）：CAPSの売買推定モデルにより算出した2026年1月時点の価格により、各住戸を価格帯に分けた（間取りの条件なし）。家賃は同じ売り出し住戸を賃料モデルで推定したもの。販売価格が上がった住戸の割合は、住戸ごとに9月の推定値が1月を上回った住戸の割合。
♢竣工前マンションについて：CAPSが価格推定の対象としている分譲マンションのうち、2026年11月以降に竣工予定のもの（本レポート公表月の翌月以降＝公表時点で未竣工）。各棟に仮定住戸を置いてAI査定する。
♢竣工前マンションの仮定住戸の条件：3LDK・70㎡・そのマンションの中央階・南向き
♢トレンドについて：直近3ヵ月の変化率で判定。＋1.0%超を「上昇基調」、−1.0%未満を「下落基調」、その間を「横ばい」。上昇基調のうち、直近3ヵ月（2026年6月〜2026年9月）が＋2.0%以上で、かつその年率換算が、その前の3ヵ月（2026年3月〜2026年6月）の変化率の年率換算を1.0%以上上回るものを「上昇が加速」と表記しております。前月ではなく直近3ヵ月を見ており、前月比と方向が異なる場合があります。
♢推定値の見直しについて：モデルの更新による精度向上に伴い、過去に公表した推定値について、遡及的に見直しを行う場合があります。
・販売価格について
♢CAPSの売買推定モデルで、対象エリアの分譲マンション募集に推定単価（万円/㎡）を付与し、その平均を70㎡に換算した価格。間取りは3LDKに限定。実際の成約価格ではなくAI査定に基づく推定値。
・家賃について
♢CAPSの賃料推定モデルで、同じ方法により算出した月額賃料（管理費・共益費込み、70㎡換算・3LDK）。
・「CAPS」とは
CAPS（キャップス、Condominium Asset Pricing Service）は、全国47都道府県・約14.6万棟（2026年6月時点、全国の90%※1 ）のマンションを対象に、AIが推定取引価格・想定賃料・想定利回りを無料で査定するマンションAI査定サービスです。新耐震基準相当の1981年6月以降築マンションにおけるAI査定価格は、実際の売出価格に対するMER（誤差率中央値）が東京23区で6.1%、全国で7.4%（2026年7月時点）です。第三者調査（調査機関：日本マーケティングリサーチ機構／調査期間：2026年7月／調査対象：CAPSを含む計6サービス）で査定精度 No.1※2 を獲得しました。
※1：全国の分譲マンション棟数は、株式会社Propre Baseの推計データに基づきます。
※2：詳細はこちらのプレスリリースをご参照ください。
https://contents.xj-storage.jp/xcontents/AS05136/ff0d5fc4/aa3c/4532/9ac1/a09d497b6766/20260728114337979s.pdf
● 株式会社MFS概要
代表者：代表取締役CEO 中山田 明
所在地：東京都千代田区大手町1-6-1 大手町ビル2階 FINOLAB
資本金：63,542千円（2026年6月30日現在）
事業：住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック（https://mogecheck.jp/）」の運営
不動産投資サービス「INVASE（インベース）（https://investment.mogecheck.jp/）」の運営
マンションAI査定サービス「CAPS（キャップス）（https://caps-app.jp/）」の運営
会社HP：https://www.mortgagefss.jp/
【別添】2026年10月 CAPS新規追加 新築マンション一覧（19棟）
今月、価格査定対象として新規登録したマンションは下記の通りです。
※掲載のマンション名は各社の商標または登録商標が含まれます。記載の物件情報（マンション名・竣工予定年月等）は変更される可能性があり、本サービスは各分譲主等との提携・公認を受けたものではありません。
